تخلیه اماکن تجاری

مقدمه

چنانچه قرارداد اجاره اعم از عادی یا رسمی بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و بر اساس شرایط مقرر در آن قانون منعقد گردد،رسیدگی به درخواست تخلیه بدون تقدیم دادخواست و تشریفات آ. د. م خواهد بود پس از انقضاي مدت اجاره رئيس حوزه قضايي يا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالكيت يا ذينفع بودن موجر با صدور اجرائيه دستور تخليه صادر مي نمايد چنانچه قرارداد اجاره اعم از رسمي يا عادي بعد از تصويب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376منعقد و داراي شرايط مقرر در قانون نيز باشد علاوه بر اينكه در خواست تخليه اين اماكن به صرف انقضاء مدت مقدور خواهد گرديد رسيدگي به آن در خواست نيزبدون تقديم دادخواست و تشريفات آيين دادرسي مدني و صدور اجرائيه بوده و توسط رئيس حوزه قضائي يا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالكيت ،ذينفع بودن موجر ،دستور تخليه صاد رميشود. مضافا به اينكه چنانجه مالك هنگاه انعقاد عقد اجاره مبلغي به عنوان سر قفلي دريافت نكرده باشد مستاجر هنگام تخليه عين مستاجره حق دريافت مبلغي به عنوان سرقفلي نحواهد داشت در صورتي كه قرارداد اوليه قبل از سال 1376تنظيم شده باشد ،برابر ضوابط قانون روابط موجر و مستاجر 1356 خواهان تخليه بايد دادخواست حقوقي تنظيم و تقديم نمايد

اركان دعوي تخليه اماكن تجاري

الف)مالكيت يا ذينفع بودن خواهان: كه غالبا با تصوير سند مالكيت ملك يا قرارداد اجاره مشخص ميگردد .

ب)وجود رابطه استيجاري ناشي از قرارداد اجاره : كه گاهي برطبق قرارداد كتبي يا عادي يا رسمي و يا با شهادت شهود ، انعقاد عقد اجاره احراز ميگردد .

ج)تصرف خوانده به عنوان مستاجر در مال الاجاره : بعد از احراز اركان فوق و تشكيل اولين جلسه دادرسي به منظور تحقيق و بررسي صحت و سقم تصرف خوانده و مال الاجاره و ميزان و نحوه و نوع تصرف وي ، قرار تحقيق معاينه محل صادر ميگردد.

د)اثبات يكي از علل يا جهات قانوني در خواست تخليه محل كسب و پيشه يا تجارت كه عبارت ست از 1) تخليه به منظور احداث ساختمان جديد كه با ارائه پروانه ساختمان يا گواهي مشهودات معلوم ميشود.

2)در صورتي كه محل كسب و پيشه يا تجارت مناسب براي سكني باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر و مادر يا همسر خود در خواست تخليه نمايد، ميتوان در ضمن قرار تحقيق ومعاينه محل صادره مراتب فوق الذكر را بيان و در دستور اجراي قرار مزبور قرار گيرد.

3)در صورت يكه تخليه به منظور احتياج شخصي موجر براي كسب و پيشه يا تجارت باشد ،براساس دستور دادگاه ،خواهان در ضمن قرار تحقيق و معاينه محل ،گواهان خود را در محل اجراي قرار، حاضر يه با به دادگاه معرفي مي نمايد كه مراتب گواهي ،توسط دادگاه مورد بررسي قرار ميگيرد .

سه جهت فوق الذكر ،بعد از انقضاي مدت قرارداد اجاره قابل تصور است (ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب56)

نكات:

مستاجر مستحق دريافت كل حق و كسب و پيشه و تجارت در موارد ذيل نخواهد بود

1)چنانچه عين مستاجره توسط مستاجربدون داشتن حق انتقال و رضايت مالك ،به غير واگذار شود در اين صورت مالك ميتواند با پرداخت نص حق و پيشه يا تجارت ،درخواست تخليه نمايد . در اين صورت نيز انتقال ما الاجاره ،يا به وسيله اقرار خوانده يا با اجراي تحقيق و معاينه محل احراز ميگردد.(ماده 19 همان قانون)

2)هرگاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شده باشد ومستاجر بدون رضاي موجر شغل خود راتغيير دهد اين امر را نيز ميتوان در ضمن اجراي همان قرار احراز كرد.

3)در صورتي كه مستاجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد،بررسي صحت و سقم علل موارد ادعايي در ضمن همان قرارو رد صورت فني بودن ان،با جلب نظر كارشناس انجام خواهد شد .تشخيص تطابق موارد مورد ادعا به عنوان تعدي و تفريط ،امري استنباطي است و وابسطه به نظر دادگاه ميباشد وكارشناس اختيار تشخيص ان را ندارد .

4)عدم پرداخت اجاره بها با رعايت شرايط مقرر در بند 9ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب56 5)انتقال به غير كه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به دوشكل و با آثار مختلف پيش بيني شده است:

الف)انتقال قراردادي كه مستاجر با تنظيم قرارداد عادي يا شفاهي و تخليه مورد اجاره مستاجر جديد را جايگزين خود مي نمايد كه مطابق ماده 19 قانون ياد شده موجر بايددر قبال تخليه نصف حق كسب و پيشه يا تجارت را پرداخت نمايد

ب)انتقال عملي مورد اجاره به غير:بدين نحو كه مستاجر بدون اينكه خود از مورد اجاره بيرون رود فرد ديگري را به عنوان وكيل ،مباشر ، شاگرد، شريك و غيره آورده ومورد اجاره را به تصرف وي ميدهد ولي ارتباط استيجاري با وي برقرار نمي نمايد و هم چنان خود مستاجر تلقي ميشود. برابر بند 2 ماده 14 قانون مذكور ، در صورت تحقق اين تخلف به شرط اينكه در قرارداد تنظيم شده عبارت«به شرط مستاجر»قيد شده باشدومستاجر باتخلف از شرط،مورد اجاره را به غيرواگذار نمايد،موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.د رچنين حالتي تخليه بدون پرداخت حق كسبو پيشه يا تجارت انجام ميپذيرد.به جزانتقال قراردادي به مستاجر د رچهار مورد اخير ،مستاجر به طور كلي استحقاق دريافت حق كسب و پيشه را ندارد.

طرح دعوي تخليه اماكن تجاري به جهت انتقال به غير بدون رضايت مالك قانوني،مستلزمطرح ان به طرفيت مستاجر و شخص متصرف يا منتقلاليه است. زيرا اقتضاي چنين حق قانوني اين است كه شخص ثالثي كه عملا متصرف بوده و حكم صادره نيز نسبت به وي موثر خواهد بود، در دعوي مطروحه دخالت و شركت داشته باشد تا بتواند از حق احتمالي خود دفاع كند. در غير اين صورت بااصول دادرسي و رويه قضايي مغايرت دارد.

مراحل دادرسي

1) بعد از تشكيل اولين جلسه دادرسي،دادگاه راجع به تحقيق و بررسي ركن سوم و چهارم دعوي قرار تحقيق و معاينه محلي صادر و هم چنين جهت تعيين حق سر قفلي به نرخ عادله روزيا حق كسب و پيشه و تجارت به غير از برخي از جهات در خواست تخليه كه حق سر قفلي يا حق كسب و پيشه و تجارت را ساقط ميكند ، قرار كارشناسي توام با قرار فوق صادر ميگردد.

2) بعد از صدور قرار تحقيق و معاينه محل با جلب نظريه كارشناس،وقت نظارت جهت ابلاغ امر توديع حق الزحمه كارشناس ، در مهلت مقرر تعيين ميگردد.

3) در صورتي كه حق الزحمه كارشناس توديع نشود و دادگاه نيز نتواند بدون جلب نظر كارشناس حكم صادر نمايد به استناد ماده 259 ق.آ.د.م قرارابطال دادخواست صادر ميگردد .

4) در صورتي كه حق الزحمه كارشناسي پرداخت شود دادگاه وقت ديگري جهت اجرا يقرار صادره با دعوت طرفين و كارشناس تعيين مينمايد.

تذكر:با توجه به اينكه در قانون 1356 راجع به سرقفلي كه از نظر ماهيت و تعريف متفاوت از حق كسب و پيشه است،هيج مطلبي نيامده است ، دادگاه راسا در زمان تخليه نبايد نسبت به آن تكليف تعيين كند،بلكه ذينفع مي بايد به صورت عليحده ،دادخواست تقديم نمايد.

5) در وقت تعيين شده،موضوع كارشناسي و مفاد قرار تحقيق و معاينه محل به كارشناس و مجري قرار تفهيم و در صورت تهيه وسيله توسط خواهان ،قرار تحقيق محلي اجرا ميشود.سپس داگاه وقت نظارت ديگري تعيين مينمايد تا نظريه كارشناسي واصل گردد .

6) به محض وصل نظريه كارشناسي و عدم اعتراض به اين نظريه،پرونده معد صدور راي مي باشد و در صورت وصول اعتراض ،دادگاه قرار ارجاع امر به هيئت كارشناسي صادر و مرحله اجرا و وصول ان نظريه طي ميگردد.