وضعیت تصرف شریک در املاک مشاع

تحليل نظرية اشاعه و مالكيت مشاع

پيش از ورود در اصل بحث ، شركت و اشاعه را در حقوق مدني ايران مورد تحليل قرار دهيم زيرا اين تحليل در بررسي ضوابط اصولي مربوط به تصرفات هر يك از شركاء در مال مشترك ضرورت دارد .

ماده 571 قانون مدني شركت را بدين شرح تعريف مي كند : « شركت عبارت است از اجتماع حقوق مالكين متعدد در شيئي واحد به نحو اشاعه . »

مطابق اين تعريف در شركت ، حقوق مالكين متعدد در شيئي واحد جمع ميگردد . واضح است كه مقصود از حقوق مالكين متعدد ، حقوق مالكيت ايشان است يعني چند نفر در آن واحد مالك يك شيئي هستند . اجتماع حقوق در يك شيئي بدو صورت قابل تصور است . صورت اول آنستكه هر يك از دو نفر ، مالك يك قسمت مشخص از يك شيئي باشند ، مانند آنكه دو نفر مالك يك باغ محصور باشند به نحويكه هر يك از ايشان مالكيت قسمت مشخصي از آنرا دارا باشد . اين صورت از اجتماع حقوق مالكيت شركت نخواهد بود ، زيرا درست است كه موضوع مالكيت همة شركاء ، عرفا“ ، شيئي واحد محسوب ميشود ، ولي در حقيقت هر يك نسبت به قسمت معيني از اجزاء آن شيئي واحد مالكيت دارند و ملك هر يك از ديگري جدا است .

صورت دوم ، آنستكه موضوع مالكيت هيچيك از مالكان شيئي واحد ، مشخص نباشد بطوريكه هر جزئي از اجزاء شيئي واحد در عين حال متعلق حق مالكيت هر يك از ايشان باشد . اين صورت از مالكيت را دراصطلاح اشاعه مي گويند كه سبب پيدايش شركت خواهد بود.

ماده 571 قانون مدني با تعبير « بنحو اشاعه » صورت اول اجتماع حقوق مالكين متعدد را در شيئي واحد از قلمرو تعريف ، خارج كرده است.

با دقت در عبارت اين ماده به نظر مي رسد كه اصولا نيازي به ذكر قيد « اشاعه » نيست و عبارت « اجتماع حقوق مالكين متعدد در شيئي واحد « به خوبي ميتواند ماهيت شركت و اشاعه را بيان نمايد ، زيرا هنگامي اجتماع مالكيتهاي متعدد در شيئي واحد ، قابل تصو ر است كه موضوع مالكيت آنها مشخص نباشد ، چون در غير اينصورت متعلق حق مالكيت همه شركاء يك شيئي نيست ، بلكه در حقيقت موضوع مالكيت ايشان اشياء متعدد ميباشد كه عرفا اجزاء يك شيئي را تشكيل ميدهند .

با توجه به تعريف و توضيح بالا در هر جزء از اجزاء مال مشاع ، مالكيتهاي اشخاص متعدد ثابت مي گرد د ، و هيچ جزئي ، هر چند بسيار كوچك ، را نمي توان تصور كرد كه به يكي از شركاء تعلق داشته باشد و شركاء ديگر را در آن حقي نباشد . بايد توجه داشت كه منظور از اشاعه آن نيست كه هر يك از شركاء مالك اجزائي اند كه مشخص نيست و پس از افراز ، اجزاء ملك هر يك از آنها معين و مشخص ميگردد بلكه مقصود اين است كه هر يك از شركاء درهر يك از اجزاء مال مشاع مالكيت دارد ، منتهي مالكيت شركاء ديگر هم در آن اجزاء ثابت است . با در نظر گرفتن آنچه گذشت در مي يابيم كه شركت و اشاعه در حقوق مدني ايران بر تئوري خاصي استوار است . همانطور كه ميدانيم يكي از خصايص « حق مالكيت » انحصاري بودن آن و انحصاري بودن اختيارات مالك در موضوع مالكيت است .

ولي در شركت با آنكه هر يك از شركاء مالك مال مشاع هستند خاصيت انحصاري بودن مالكيت وجود ندارد و اين صورت خاصي از مالكيت است كه با مالكيت به معني اخص حقوقي از نظر احكام تفاوت دارد . ماده 30 قانون مدني مقرر ميدارد :

هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد ، مگر در مواردي كه قانون استثناء كرده باشد . چنانچه خواهيم ديد اختيارات مذكور دراين ماده ، به صورت مطلق نسبت به مالك ما ل مشاع قابل تحقق نيست . پس از اين مقدمه به بررسي وضعيت حقوقي تصرفات شريك در مال مشاع ميپردازيم .

1 تصرفات حقوقي

منظور از تصرفات حقوقي انجام معاملات نسبت به مال مشاع است . اين معاملات ممكن است به دو صورت واقع گردد : 1-1 . تصرفات حقوقي شريك نسبت به سهم خود ـ هر يك از شركاء ميتواند در مال مشترك نسبت به سهم خود هر نوع تصرف حقوقي را به انجام رساند ، خواه اين تصرف ناقل عين باشد ، مانند بيع سهم مشاع و يا ناقل منفعت باشد ، مانند اجاره ـ كه به موجب آن مستاجر مالك منفعت سهم مشاع شريك مؤجر ميگردد گر چه استيفاء منفعت از عين مستأجره و تصرف مادي درآن منوط به اذن شركاء ديگر خواهد بود ـ نيز ممكن است كه تصرف مورد بحث غير ناقل باشد . در هر حال چون تحقق تصرفات حقوقي ، ذاتا“ با تصرفات مادي در مال مشا ع ملازمه ندارد چنانچه اين قسم از تصرفات نسبت به سهم شريك ديگر به عمل نيايد ، صحيح و معتبر خواهد بود . از اين رو ماده 583 قانون مقرر ميدارد : « هر يك از شركاء ميتواند بدون رضايت شركاي ديگر ، سهم خود را جزئا“ يا كلا به شخص ثالثي منتقل كند . » براي صحت اين انتقال فرقي نيست ميان آنكه سهم شريك به يك شخص منتقل شود ، يا به اشخاص متعدد انتقال يابد و اين امر كه انتقال سهم يك شريك به اشخاص معتدد ، سبب كثرت شركاء ميگردد مانع از اعتبار انتقال مذكور نخواهد بود ، زيرا بر طبق قاعدة كلي هر مالكي ميتواند در ملك خود هر نوع تصرفي را به انجام رساند و ملك ياد شده را به شخص يا اشخاص مورد نظر منتقل كند ، مگر آنكه قانون طور ديگري مقرر كرده باشد . اما در مساله مورد بحث ما منع قانوني وجود ندارد .

2-1 . تصرفات حقوقي نسبت به سهم شركاء ـ بر طبق ماده 581 قانون مدني ، از نظر حقوقي اين تصرفات از جهت آنكه تصرف در اموال ديگران است فضولي ميباشد و بنابراين تابع اجازة بعدي آنها خواهد بود .

ماده 581 : « تصرفات هر يك از شركاء در صورتيكه بدون اذن يا خارج از حدود اذن باشد فضولي بوده و تابع مقررات معاملات فضولي خواهد بود . »

هر چند عبارت مادة 581 اطلاق دارد ولي به قرينة مواد ديگر به خوبي معلوم ميگردد كه اولا : برخلاف مادة 582 منظور از تصرف در اين ماده ، تصرف حقوقي است نه تصرف مادي و ثانيا“ : عنوان فضولي بودن تصرف اختصاص به تصرف در سهام ساير شركاء دارد والا تصرف حقوقي شريك در سهم خود همانطور كه قبلا اشاره شد بر طبق ماده 583 قانون مدني و مقررات ديگر معتبر مي باشد .

2 تصرفات مادي

تصرفات مادي ممكن است به منظور اجراء يك عمل حقوقي تشكيل يافته ، انجام گردد يا آنكه هيچگونه ارتباطي با تصرفات حقوقي و اعمال حقوقي نداشته باشد ، و نيز ممكن است بدون اذن شركاء ديگر بعمل آيد يا با اذن ايشان انجام شود . اين بحث در دو قسمت به شرح زير بررسي ميشود :

1-2. تصرف مادي بدون اذن شركاء ديگر ـ هيچيك از شركاء ، قانونا“ نمي تواند بدون اذن ساير شركاء در مال مشاع تصرف كند ، اعم از آنكه اين تصرف مادي به منظور اجراء يك عمل حقوقي باشد ـ مانند آنكه شريك سهم خود را از مال مشاع به ديگري اجاره دهد و آنرا براي استفادة مستاجر به وي تسليم كند ـ يا آنكه تصرف مادي ارتباطي با عمل حقوقي نداشته باشد ـ مانند آنكه شريك بدون اذن ساير شركاء در مال مشاع تغييراتي بدهد يا آنكه شخصا“ در خانه مشاع سكني گزيند .

عدم جواز تصرف شريك در مال مشاع ، بدون اذن شركاء ديگر ، عقيدة فقهاي اماميه است . در حقوق مدني ايران نيز بايد بر عدم جواز تصرف مادي شريك بدون اذن شركاء ديگر اظهار نظر كرد زيرا :

اولاـ از جهت مقررات قانون مدني ، هر چند در فصل مربوط به شركت ماده اي نمي توان يافت كه اين تصرف را صريحا“ منع كرده باشد ، ولي عدم جواز را ميتوان به طور ظهوري از مفهوم پاره اي مواد مذكور دراين فصل نظير مادة 579 قانون مدني ـ و بطور صريح از مواد ديگري كه درساير فصول قانون مدني آمده است ـ نظير ماده 475 ـ بدست آورد . مفهوم ماده 579 اختيار هر يك از شركاء غير ماذون در اداره مال شركت را در اقدام انفرادي و استقلالي آنها نسبت به ادارة مال مشاع نفي ميكند ، و ماده 475 قانون مدني تسليم عين مستاجر ه را به مستأجر ، موقوف به اذن شريك مي نمايد .

ثانيا“ : ازجهت قواعد و اصول كلي نيز مي توان به عدم جواز تصرف مادي شريك بون اذن شركاء ديگر قائل شد زيرا با تحليلي كه از تئوري اشاعه بعمل آمد ، معلوم ميشود كه در شركت ، حقوق متعددمالكيت در آن واحد بر يك شيئي استقرار پيدا ميكند و تصرف مادي هر شريك در مال مشاع ، هر چند تصرف در موضوع حق مالكيت خود اوست لكن اين تصرف عينا“ با تصرف در حق مالكيت شركاء ديگر ملازمه دارد و مسلم است كه عدم جواز تصرف در حقو ق ديگران ، تصرف مادي مورد بحث را غير قانوني ميسازد.

با توجه به اين نكات ، در خصوص عدم جواز تصرف مادي شريك در مال مشاع ، ترديدي باقي نمي ماند . با استفاده از اين بحث ميتوان حكم اين مسأله را يافت : كه هر گاه شريكي مثلا سهم خود را از يك باب خانه مشاع به ديگري اجاره دهد وخانه را بدون اذن شركاء جهت استفاده مستأجر به وي تسليم كند ، آيا شريك يا شركاء ديگر ميتوانند رفع تصرف و خلع يد مستأجر را از خانه مشاع در خواست كنند ؟ پاره اي از محاكم از قبول اين نظر امتناع دارند و چنين استدلال مي كنند كه نمي توان به در خواست شريكي كه اذن در اجاره مال مشاع يا تصرف مستاجر را نداده است ، مستأجر را محكوم به خلع يد نمود زيرا مالكيت شريك خواهان خلع يد مشخص و مفروز نيست تا بتوان آنرا از تصرف مستأجر خارج نمود و خلع يد مستأجر نسبت به سهم شريك خواهان ملازمه با خلع يد نسبت به سهم شريك موجر دارد در نتيجه رفع تصرف مستأجر از سهم شريك خواهان امكان ندارد . اين استدلال ضعيف به نظر ميرسد زيرا با توجه به آنچه گفته شد تصرف شريك موجر يا مستأجر او در ملك مشاع ، بدون اذن شركاء ديگر غير قانوني و بدون مجوز است و چنين تصرفي محترم نيست ، و بنابراين در خواست رفع تصرف مذكور قانوني است . در واقع خلع يد مستأجر از سهم شريك خواهان غير ممكن نيست و اين امر با رفع تصرف غير قانوني مستأجر از تمام ملك مشاع امكان دارد . همين حكم را ميتوان در موردي ثابت دانست كه عقد اجاره با رضايت همه شركاء منعقد گرديده است ولي رابطه استيجاري به جهتي از جهات ، به حكم قانون نسبت به بعضي از شركاء زايل ميشود ـ مانند آنكه مستأجر عين مستأجر ه را در غير مورد مذكور در اجاره و بر خلاف اوضاع واحوال مستنبط استعمال كند و با عدم امكان منع او ،بعضي از شركاء با استفاده از ماده 492 قانون مدني ، عقد اجاره را فسخ كنند .

2-2. تصرف مادي با اذن شركاء ديگر ـ تصرف مادي با اذن شركاء ديگر در ما ل مشاع ، تصرفي مجاز است ولي بايد از شركاء ميتواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع كند و از آن پس تصرف شريك ( سابقا“ ) مأذون غير قانوني خواهد بود . مگر آنكه اذن يا اسقاط حق رجوع از آن ، در ضمن عقد لازمي درج شده باشد . اين مطلب نيازي به بحث ندارد ، ولي د ر اين زمينه بررسي مسئله زير قابل توجه است :

شريكي سهم خود را از خانة مشاع ديگري اجاره ميدهد و شركاء ديگر طبق مادة 475 قانون مدني به مستأجر اذن در تصرف در خانه را ميدهند .

اولا ـ آيا شركاء ديگر ميتوانند از مستأجر بابت سهم خود اجرتي بگيرند ؟

ثانيا“ ـ اگر به استحقاق ايشان در مطالبة اجرت نظر بدهيم ، آيا مورد استحقاق ايشان بر مبناي اجرت المسمي تعيين خواهد گرديد ، يا آنكه اجرت المثل ، به نسبت مالكيت ايشان معين خواهد شد ؟

ثالثا“ ـ در صورت رجوع از اذن ، آيا شركاء ميتوانند خلع يد مستأجر را در خواست كنند ؟

در پاسخ اين مسئله ميتوان گفت :

اولا ـ طبق ماده 337 قانون مدني شركاء ديگر ميتوانند از مستأجر بابت سهم خود از منافع خانه ، اجرت بگيرند ، مگر آنكه ثابت شود قصد ايشان در اذن ، تبرع بوده است . زيرا صرف اذن درتصرف دلالت بر قصد تبرع اذن دهنده ندارد و چون منفعت مال مشاع ارزش اقتصادي دارد منتفع بايد عوض آنرا به مالك بپردازد . ثانيا“ ـ انچه شركاء اذن دهنده استحقاق دارند بر مبناي اجرت المسماي مقرر بين شريك موجر و مستأجر تعيين نمي شود ، بلكه عنوان اجرت المثل خواهد داشت كه بر مبناي ارزش واقعي منافع مال مشاع معين ميگردد ، زيرا اجرت المسمي از آثار عقدي است كه منحصرا“ بين شريك موجر و مستأجر منعقد شده است و شركاء ديگر در آن دخالتي نداشته اند .

ثالثاـ با توجه به آنكه پس از رجوع از اذن ، ادامة تصرفات مستأجر در مال مشاع ، از جهت تصرف در ملك شركاء ، غير از موجر ، مجوزي ندارد ، در خواست تخليه و خلع يد مستأجر ، قانوني و موجه است . خلاصه آنكه مستأجر موظف خواهد بود علاوه بر پرداخت اجرت المسماي مقرر در عقد اجاره اي كه با يكي از شركاء منعقد ساخته است .، اجرت المثل استفاده از خانة مشاع را به نسبت مالكيت هر يك از شركاء به ايشان تسليم كند . بديهي است در صورتيكه مستأجر به وسيله شريك موجر به نحوي مغرور شده باشد ، ميتواند خسارات وارده بر خود را ، دراثر اين غرور ، از موجر مطالبه كند .